不動産売却の際の確定申告について
よく分かりません。
こういった疑問に答えます。
✓本記事では、順を追って考え方のポイントまとめます。
【確定申告】土地・建物の売却時のポイントは？
まず、譲渡所得の計算方法から確認します。
譲渡所得の計算の基本
譲渡所得 ＝ 収入 ー 経費（取得費＋譲渡費用）
計算式の各要素を見ていきいましょう。
２．取得費：もともとの購入費用
（不明な場合など→譲渡価額の５％相当額OK）
３．譲渡費用：譲渡するために使った経費
《例》登記費用、印紙、印鑑証明、測量、境界確定費用、仲介手数料
譲渡所得の税率
次に、譲渡所得の税率を確認します。（所有期間によって違ってきます）
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている？
２．超えない→ 短期譲渡所得 → 課税短期譲渡所得金額 × 税率30％
次に、ケース別の計算のポイントを確認していきます。
難易度１ 住んでいた土地のみを売却した場合
1⃣何年住んでいたか？
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている →長期譲渡
2⃣土地を譲渡するための家の取壊しがあった？
取壊費用、建物抹消登記費用 →譲渡費用に追加
3⃣住んでいた事の証明 → 戸籍の附票の写しなどを用意 →申告書添付
※売却した日の前日の住所が住民票の住所の場合は、添付不要です。
4⃣（措法35条１項）を記載し、居住用3,000万円の特別控除を利用
※仮住まい用、別荘などは対象外です。売った年、その前年および前々年に同じような特例使用がないない、家族間の譲渡に該当しない、など対象外のケースも稀にあり。詳細は国税庁HPをご確認ください。
※措置法の記載は、第３表の上部にもあり。
難易度２ 住んでいた建物（戸建）と土地を売却した場合
1⃣何年住んでいたか？
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている →長期譲渡
2⃣建物の取得費の計算には注意が必要です！
※取得費には不動産取得税なども含めてOK
※減価償却費相当額は、
建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数＝ 減価償却費相当額
にて、計算します。＊（例）木造の場合の償却率は、0.031
※経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
3⃣住んでいた事の証明 → 戸籍の附票の写しなどを用意 →申告書添付
※売却した日の前日の住所が住民票の住所の場合は、添付不要です。
4⃣（措法35条１項）を記載し、居住用3,000万円の特別控除を利用
※仮住まい用、別荘などは対象外です。売った年、その前年および前々年に同じような特例使用がないない、家族間の譲渡に該当しない、など対象外のケースも稀にあり。
※措置法の記載は、第３表の上部にもあり。
難易度３ 住んでいたマンションを売却した場合
1⃣何年住んでいたか？
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている →長期譲渡
2⃣マンション購入時、土地と建物の価格がひとまとめになっている場合は、按分計算が必要です！
※消費税額の記載がある場合→消費税額から建物相当の金額を逆算できます！
- A：取得価格：売買契約書にて確認※土地建物合計のみ記載の場合
- B：その他の取得経費：リフォーム費用・仲介料・登記・不動産取得税など
- AとBの合計を土地と建物に按分します。
按分方法は、
１．固定資産税評価額（固定資産税の明細に記載）にて按分
２．路線価・公示価格により按分 など。
3⃣建物の取得費（減価償却計算）
※取得費には不動産取得税なども含めてOK
※減価償却費相当額は、
建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数＝ 減価償却費相当額
にて、計算します。＊（例）木造の場合の償却率は、0.031
※経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
4⃣住んでいた事の証明 → 戸籍の附票の写しなどを用意 →申告書添付
※売却した日の前日の住所が住民票の住所の場合は、添付不要です。
5⃣（措法35条１項）を記載し、居住用3,000万円の特別控除を利用
※仮住まい用、別荘などは対象外です。売った年、その前年および前々年に同じような特例使用がないない、家族間の譲渡に該当しない、など対象外のケースも稀にあり。
※措置法の記載は、第３表の上部にもあり。
まとめ
土地の価額が不明な場合のマンションの売却時は、かなり注意が必要です。
少しでもご参考になれば幸です。
最後までお読み頂き、ありがとうございました！
